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一手房价格倒挂引疯抢 开发商发债过猛面临偿付危机

2022年05月30日
       北京报道, 两个多月前, 杭州大江东徐汇宝龙东湖城, 一位98岁的老奶奶用140万的积蓄买了一套89平米的房子。 一时间, “杭州98岁老太太足资买房, 何不努力”的励志座右铭? 遍布全国。 然而, 大多数人都没有这位老太太那么幸运。 当时旭辉电龙东湖城推出177套房, 但有3000人参与抽奖,

中签率仅为6%。 造成这种现象的原因是一、二手房“倒挂”。 这是上半年热门二线城市楼市的一个缩影。
        《华夏时报》记者走访了杭州、武汉、成都、南京等地。 由于政府对新房实行限价, 同一地区的二手房价格高于一手房。 , 出于“买就赚”的心态, 一批房源往往能吸引几倍的人来报名。 另一方面, 政策调控力度不断加大。 上半年, 近20个城市相继加大楼市调控政策力度。 限购限售范围和力度不断扩大和加强, 延伸至丹东、宜昌等三四线城市, 济阳等城市加入限购限售行列。 紧缩政策也让开发商面临“吃紧钱”的问题。 业内人士表示, 现在银行对开发商放贷非常谨慎, 这让很多房企的现金流变得困难。 此外, 2015-2016年房地产融资环境宽松, 企业大量发行债券, 2018-2021年债券集中到期, 不少企业面临集中还款风险。 热门二线城市中签率低。 6月14日, 南京河西新城片区三个项目开盘, 共1475套。 申请人数高达21138人, 约14人抢了套房。 其中, 佳兆业城市广场共有485套房屋, 吸引12591人报名, 约27人抢房。 其他两个项目的中标率均未超过15%。
        这种情况在杭州和武汉也存在。 6月11日, 杭州国家公证处官网公布了旭辉宝龙东湖城6月3日获得预售许可的80套房屋抽签结果,

抽签人数3990人。 报名人数为3910人, 中签率仅为2%。 就在一个月前, 98岁的奶奶用全部的钱在这里买了一套89平米的公寓, 舆论一片哗然。 5月初, 《华夏时报》记者走访了武汉各地区的代表性楼盘, 中签率普遍在30%左右, 而汉阳四新等热门地区的中签率则更低。 在市场火爆的情况下, 买房前检查资金已成为常态。 6月14日在南京河西开盘的三个项目均需按最低单房总价的80%进行验资, 并提供本人名下南京某银行出具的“存款证明”照片, 从注册之日起被冻结5天。 佳兆业城市广场需要验资240万元, 海珀滨江需要340万元, 盛隆桃园需要450万元。 其中, 海珀滨江在微信公众号上强调, 开户当天需在两分钟内选好房源, 并当场签下该房源的“商品房”。认购协议, 支付房价的80%。 如果两分钟内没有选房, 将失去选房机会。 在杭州萧山区, 中旅名邸的验资条件也更为严格。 购房者应在指定的银行网点开立个人账户, 并存入相应的现金存款。 上述指定银行出具的存款证明或验资确认书。 押金不能用于其他消费。 公告结束前保证金余额低于验资所需保证金金额的, 取消抽签、选房资格。 为了筛选出精准客户, 杭州某楼盘甚至在售楼处门口设置了一个检查站, 只能输入信息。 工行在项目营业厅旁开展开户和存款业务。 上半年一手二手房倒挂, 火爆二线城市新房成“香饽饽”, 而造成这种“一手难求”局面的原因 一手和二手房价的倒挂。 6月14日, 南京佳兆业城市广场开盘, 均价3.5万元/平方米。 房天下数据显示, 前期已交房的二手房市场均价为5万元/平方米。 也就是说, 如果你买最小的87平方米的公寓, 你可以赚130.5万元, 如果你选择最大的141平方米的公寓, 你可以赚211.5万元。 位于萧山的望海潮6月下旬推出156套套房, 均价约3.2万元/平方米, 包括精装修, 不到100米的华瑞青路已售出3.5万元的毛坯房。 /平米, 精装4万多元/平米, 这还是2013年交的小区。按照市场价和8000元/平米的创纪录价差, 如果买89 -望海潮平米的公寓, 立马可以赚71.2万, 如果选择128平米的公寓, 可以赚102.4万。 一、二手房倒挂最严重的汉口永庆街区, 一、二手房价格相差1.5万元/平方米。 去年在武汉硚口区买了二手房的李先生告诉记者, 买二手房并不是他的初衷, 但因为新房难买, 只能买一套。 二手房。 业内人士表示, 一手房是控制价格, 二手房是市场价。 在杭州、武汉、南京、成都、西安等地, 政府将限制该地区的一手房价格。 如果开发商的报价太高, 将很难获得预售证。 一、二手房的“差价”, 形成了“僧多粥少”的局面。 一个项目吸引的客户往往是注册房屋数量的几倍。 去年, 武汉、杭州、南京等城市多次出现“炒房卖房”、“收茶费”现象。 对此, 今年上半年, 不少城市推出了抽签选房政策。 3月30日, 西安市印发《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》, 明确规定, 拟购房人数多于待售房屋数量的, 应当 公售采取公证抽签方式, 由公证机构全程监督。 内部预留房屋或设置全款优先选房等限制条件。 3月31日, 成都市也在原政策基础上实施了附加措施。代码, 新增刚需购买商品房家庭优先抽奖内容。 4月4日, 杭州市发布《关于实施商品房公证抽签公开销售的通知》, 规定对杭州市区范围内新建符合条件的商品房项目申请预售许可证, 房地产开发 公司应委托公证机构。 开展彩票销售工作。 对4月4日后取得预售证的商品房项目,

注册客户数量超过挂牌数量的, 应当进行公证, 以抽签方式出售。 5月24日, 南京市印发《关于做好公证机构公开销售商品住房抽奖工作的通知》, 对公证人员以抽签方式主持公开销售商品住房工作提出了要求。 同时, 南京市公证协会还制定了《商品房彩票现场监督公证业务指引》附件。 武汉虽然不要求公证抽签, 但提倡公证抽签公售, 需要将40%的房源优先用于刚需的客户。 定装修价规避限价 在政府限价的情况下, 买房签“双签”已成为习惯。 所谓“双合同”, 是指除购房合同外, 还要签订装修合同。 《华夏时报》记者在武汉、杭州、南京都遇到过类似情况。 武汉大部分项目需要签订“双合同”, 装修价格为每平方米2000元至5000元不等。 以黄陂区北辰蓝城为例, 该项目5月21日开盘价为10800元/平方米。 , 包括原石价8800元/平方米和装修价2000元/平方米。 其装修合同显示乙方自愿委托甲方装修房屋, 双方签订的《武汉商品房销售合同》约定的房价仅为毛坯房价格,

房屋装修价 由乙方单独支付给甲方。 . 但交割条件仍以《武汉商品房买卖合同》为准, 即甲方收到房屋所在房屋的工程验收备案证明, 即表示房屋及其装修工程均已满足 交货条件。 如果乙方在验收过程中对装修工程提出异议,

甲方可以进行整改, 但不影响房屋及装修工程的交付。 也就是说, 即使开发商不遵守装修合同, 只要房子符合政府规定的毛坯房交付条件, 购房者也没有理由不接受。 因为中标率只有2.4%, 被舆论推到风口浪尖的杭州华夏四季当时的平均售价为25000元/平方米, 其中原石价20000元/平方米, 装修价格5000元/平方米。 记者在其营销中心看到, 装修标准只包括墙壁、地板、门窗等一些硬装, 但没有床柜、家电等, 粗略计算后价值为 最高2000元/平方米。 在部分城市调控继续收紧的同时, 过热的市场在“严打”政策中并未松懈。 2018年上半年, 各地楼市调控迎来小高潮, 从一二线城市正在向三四线城市扩散。 中央层面, 5月19日, 针对部分城市房地产市场出现过热迹象, 投机炒作抬头, 住建部发布通知, 重申房地产市场目标 房地产调控不可动摇, 力度不可放松, 并表示要坚持“房子是用来住的, 不是用来炒的”的定位, 坚持调控政策的连续性和稳定性, 认真做好 落实稳房价、控租金、降杠杆、防风险、调结构、稳预期, 支持刚性住房需求的目标。 坚决遏制投机性炒房行为, 因地制宜, 精准施策, 确保房地产市场平稳健康发展。 6月28日, 针对房地产市场乱象, 住建部会同七部委印发了严厉打击侵害群众利益违法违规行为的专项行动。 部分城市群众打击房地产市场乱象。 决定2018年7月初至12月底在北京、上海等30个城市开展房地产市场乱象治理专项行动。 70多个城市相继出台房地产调控新政策。 值得一提的是, 宜昌、丹东、徐州等三四线城市也加入了监管队伍。 2017年底以来, 宜昌房价已连续6个月上涨。 为遏制房价过快上涨, 维护房地产市场平稳发展, 宜昌6月3日发布紧急限售令, 规定商品房合同应在网上签订。 2年内不得上市交易。 总体来看, 上半年, 三四线城市成交量全线增长。 今年年初至5月15日, 三四线城市累计成交面积同比增长13%。 易居研究院数据显示, 三四线城市均价已连续10个月“破万”。 欧债危机政策持续收紧, 开发商也面临资金拮据。 2015年下半年以来, 基于公司债券发行门槛低、融资成本低的优势, 公司债券发行规模猛增。 据海通证券统计, 通过分析2015年房地产公司发行的公司债券期限结构, 约44%的房地产公司债券采用3+2年期限结构, 4%采用3+3- 年模型。 公司债中, 分别有18%和7%的债券公司采用2+1年和2+2年期限结构, 2018年该结构的公司债将进入回售期。 2015年至2016年发行的房地产债, 使2018年和2019年成为房地产公司债进入回售期的集中阶段。 其中, 在存量房地产债中, 2018年还款规模为1613亿元, 2019-2021年还款规模逐年增加。 还款规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。 某投资机构首席财务官告诉记者, 目前房企的大部分债务都需要新的融资来偿还, 宽松的融资环境可能会带来较大的偿债压力。 2018年以来, 房企融资进一步收紧, 6月前十天, 10家房企暂停发行公司债券, 累计金额接近500亿元。 在银行贷款方面, 开发商的信贷政策基本上是建立白名单制度。 大型银行很少向50强以外的房企发放开发贷款和授信额度, 部分银行甚至将合作范围缩小到30强、20强企业。 在国内融资难的情况下, 海外融资已成为房地产企业的热门选择。 上半年, 境外融资也受到一定的限制。 5月17日, 国家发展改革委、财政部印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。
        据国家发改委相关负责人介绍, 近2018年, 我们注意到一些企业, 尤其是房地产和地方政府融资平台企业, 外债发行规模有所增加。 但这些公司的评级参差不齐, 有的营业收入和利润较低, 自身实力有限。 他们自己的实力不匹配。 有些缺乏以项目本身的收入偿还贷款的能力。 由于部分企业没有外汇收入来源, 抵御汇率波动风险的能力较弱。 紧张的融资环境使得房地产企业债务违约的危险频频出现。 最受关注的是中宏股份有限公司。根据7月19日的公告, 公司及子公司累计逾期债务本息合计约44亿元, 均为各类贷款。 中弘股份目前正在与相关债权人协商妥善解决, 并正在全力筹集资金用于偿还债务。 此外, 鲁商地产因财务问题被交易所查询, 天房发展最终在天房二号到期的最后一天还清了债务。
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